淡江大學周邊 公寓改套房報酬率8%

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淡江大學周邊 公寓改套房報酬率8%

獨立型套房須管理費較不討喜

【楊欣樺╱台北報導】淡江大學位於台北縣淡水鎮英專路151號,學生租屋需求強勁,近幾年套房供應量眾多,使周邊套房投資興盛,以獨立套房及公寓為主要投資標的,公寓型分租套房投資報酬率7~8%,略高於獨立套房。

需求旺盛
從淡江大學須搭乘 公車或自行騎車、開車,才能到達最近的捷運淡水站,而從捷運台北車站至淡水站,車程時間至少花費30分鐘,因此,除了中南部學生會在學校附近租屋之外,更 有不少家住北市的學生選擇在外租屋,省去通勤時間。租屋路段集中於北新路、水源街二段、大忠街、英專路和學府路後段。
永慶不動產淡水摩天加盟店店長江長陵表示,水源街二段、學府路多是舊公寓分隔成獨立套房出租,公寓屋齡20~30年,坪數25~35坪,以35 坪公寓為例,房價以每坪11萬元計,總價約385萬元,隔間成本、家具家電概算每間約25萬元,投資總額約535萬元,若隔出6間套房,每間每月租金約 5000元,在滿租情形下,以年租金除以投資總額的一般投資報酬率算法,公寓改套房的投資報酬率約7%。

1樓報酬率相對低
2~3樓公寓徒步上下樓梯最方便,所以詢問度、出租率都比4樓以上來得高,1樓產品則因總價高,但租金行情沒有大幅上漲,投資報酬率無法提高。
而公寓改雅房,25~35坪可隔4~6間,每間月租金較便宜,僅約3000元,投資報酬率4~6%,但是出租率偏低。
小 套房是淡江大學學生熱門的租屋產品,像是「金雞母」、「海景天下」等都是知名套房社區,而新推案「淡江有約」規劃24坪、35坪分別為2間、3間套房。 「金雞母」以1戶20坪為例,屋內規劃2間7~8坪獨立套房,每坪約14萬元,納入家具家電成本之後,總價需300萬元,月租金約6500元,投資報酬率 約5%。
太平洋房屋淡水北新加盟店店長郭宗賢表示,現在學生對於租屋預算比過去充足,分租套房及獨立套房主要差異在於社區管理費,舉例來說,獨立 套房月租金5000元,須另交不等的管理費,分租套房則不須考慮管理費,不過,無論是獨立套房或公寓分租套房,衣櫃、書桌、電視等配備應盡量完善,才有競 爭力。

大忠街公寓
總價:598萬元
格局:5間套房
坪數:33.66坪
類型:公寓
屋齡:18.5年
所在樓層:3樓/5樓
方位:坐西北朝東南
停車位:無
洽詢電話:(02)2626-0888
資料來源:永慶不動產淡水摩天加盟店

海宴
總價:228萬元
方位:坐東朝西
坪數:15坪
類型:大樓
屋齡:2年
停車位:無
格局:1房1衛
類型:大樓
所在樓層:地下2樓/13樓
洽詢電話: (02) 2626-0888
資料來源:永慶不動產淡水摩天加盟店

淡江有約
單價:每坪14~15萬元
方位:坐西南朝東北
坪數:24~60坪
樓層:地上15樓、地下3樓
戶數:363戶
停車位售價:平面車位70~95萬元
類型:大樓
公設比:約26~29%
洽詢電話:(02) 2626-6000
資料來源:欣春廣告

江長陵 永慶不動產淡水摩天加盟店店長

專家意見
頂樓加蓋 空置率高

雖然公寓隔套房投資報酬率比獨立套房略高,但以長期眼光來看,公寓畢竟屋齡較久,須定期維護管線,保持良好屋況,才能穩定租屋客源,獨立套房屋齡新,相對可拉長使用年限,而女學生對社區安全管理十分注重,父母親會較希望讓女兒住在有門禁刷卡管制的套房。
投資頂樓加蓋即使投資報酬率較好,但空置率不低,平均1年中有2~3間空屋,投資報酬率恐打折扣。另外,淡江大學附近不好停車,不少學生將機車停放在巷子裡,提醒學生挑選房屋時,最好選擇巷弄較寬的地方,至少以消防車可進出為準。