淡海新市鎮 房價往上攻 成屋漲至每坪8~10萬 機能尚待成熟

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【蘇偉華╱台北報導】台北縣淡水鎮為北台灣房市主戰場之一,但捷運紅樹林站周圍土地幾已開發殆盡,不少建商轉向淡海新市鎮發展。由於新市鎮未來還有捷運紅樹林支線、芝投公路、淡江大橋等重大交通建設,房市具發展潛力,加上與市區相比,土地取得成本低,新案開價每坪13萬元起,適合首購族。

淡海新市鎮近來不乏大型開發案,但生活機能尚未成形,當地新大樓每坪13萬元起,適合首購族。黃競鋒攝
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深具潛力
台北市房價飆漲,400萬元的購屋預算只能買小套房,首購族想要以相同總價買2~3房,勢必得往台北縣尋覓。淡海新市鎮因土地眾多,且在捷運紅樹林支線等交通題材,與政府祭出容積獎勵等利多因素刺激下,近年開發量大增,不但登輝大道沿線土地已全數售出,且吸引建商推出大型開發案,預估今年房市總推案量將達 200億元。
東森房屋淡水中山加盟店店長胡愷文表示,淡海新市鎮具備低單價與低總價的優點,未來還有捷運等交通建設,為房市潛力區段,但因距離捷運動工至少還需5年,對於自備交通工具,且不在意目前生活機能不足的消費者而言,算是相當不錯的選擇。 繼續閱讀

房市樂活風正狂熱 買氣湧現

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房市樂活風正狂熱 買氣湧現

遠眺夜晚的小坪頂景色璀璨迷人。
圖/環遊郡提供

「樂活」觀念盛行,房地產也掀起「樂活概念屋」熱潮。像是位於北投淡水交界的「環遊郡」、新店的「綠灣」、淡水的「美人嶼」等推案,都以「樂活」為出發,在極佳景觀條件下,營造養生慢活環境,並兼顧交通,搶搭這波樂活風。

樂活 (LOHAS)一詞源於1998年美國社會學者雷保羅出版的「文化創造:5000萬人如何改變世界」一書,「LOHAS」就是Lifestyles of Health and Sustainability,字面意思是,持續地以健康方式生活。

此一觀念近幾年拓展極快,而且很多人身體力行,但各界解讀各有不同,反映在房地產上,則是不少消費者不再以市區住宅為唯一考量,而是在兼顧交通、房價、居住環境及休閒空間下,轉往有點遠但又不太遠的郊區山區購屋。

在中古屋市場上,像是低潮已久的新店山區別墅住宅,近一年多來,就明顯復甦;不少人寧可以8、900萬元,到安坑一帶買一棟有天有地有樹有草的別墅,而非在市區買一間二十來坪的公寓,雖然捷運方便,回到家卻像是關在一間囚籠內,還得成天面對冷冰冰的水泥叢林。

當地近來出現不少別墅投資客,正可說明這類買家的熱烈湧現。投資客通常只把庭院泥土翻新,植栽做好,再加上一排竹籬,就透過仲介出售;庭院處理大約一個月,售價提高兩成,物件不要太差,兩個月左右就能成功脫手。

汐止大尖山一帶的大樓住宅,也因這股追求健康、自然的風潮,買氣明顯回溫。房價低自是主要原因,另外建物居高臨下,有綠意,有登山步道,可提供休閒健身,區域房仲業者表示,也是民眾願意購買的一大因素。

推案方面,最具代表性的就屬位在淡水、北投交界地帶─小坪頂推出的「環遊郡」;這塊高達12萬坪的山腰基地,多年前曾讓不少開發商鎩羽而歸,現在由樺福建設重新整合,大面積開發、樹海、淡海、城市景觀以及特殊的連結捷運復興崗站,擄獲了不少「樂活族」。

基地景觀沒問題,但因離復興崗站大約4~5公里,因此建商在捷運復興崗站另外設了一處延伸的社區會館,作為休憩接駁館,此外在社區內也設有兩個面積3000多坪的休閒會館,

包括溫泉湯池、大型室內外游泳池及SPA,室內籃球、壁球場等,都是針對新興需求較佳的住宅環境,但又有交通要求的年輕樂活族群所做的規畫。

位於淡海沙崙的「美人嶼」,是另一個以「樂活」為概念的推案,此一推案標榜為國內第一座美式沙灘別墅,廣告以海灘漫步及騎馬馳騁為重點,訴求慢活,不言可 喻。推案雖未如環遊郡一樣規畫有聯結的交通工具,但有規畫中的淡水輕軌經過附近地區,別墅產品總價只在1400萬元上下,除了銀髮樂活族,也吸引不少年輕 樂活族群。

基地面積達12000坪的「綠灣」,也是目前市場上典型的「樂活概念屋」規畫,位居新店山林之中,除了有著綠意景觀、養生特色,建案也規畫多元的休閒設施及自主化的社區生活機能設計,對厭倦了忙碌、不健康、空虛生活的都市人,具有一定吸引力。

【2007/03/31 聯合報】@ http://udn.com/

樂活宅興起 都會山區住宅成寵兒

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樂活宅興起 都會山區住宅成寵兒

房市吹起樂活風,房仲業者表示,不同年齡層有不同樂活需求,就坪數來說,青年樂活族可設定在15~30坪,中年樂活族在30~40坪,銀髮樂活族考量打掃維護,以15~20坪為佳。

住商不動產企畫研究室表示,新興的樂活購屋風,所代表的應是購屋者反思自己真正需求,不講究華屋美廈,華麗裝潢,而是以貼近自然,注重採光通風為重點,將更多預算用來提升生活品質,而非用在繳房貸,更是樂活族的一大考量。

住商不動產企劃研究室最近以大台北地區為標的,以購屋成本較低的中古屋為主,依預算和年齡需求劃分,青年樂活族、中年樂活族與銀髮樂活族可依坪數、區段而有不同選擇。

對青年樂活族來說,15-30坪剛好滿足剛成家或單身樂活族5-10年內所需,中和、淡水、汐止在交通與生活機能都堪稱便利,中古屋價格也多在20萬以下,對預算有限的青年樂活族來說,是可以考慮的選擇。

至於經濟行有餘力的中年樂活族,由於子女年齡較大,所需坪數約在30~40坪上下,台北縣的新店、永和、板橋,台北市的文山區,由於捷運行經,房價相對抗跌,一方面可以滿足消費者對「樂活」的追求,二方面也能顧及現實的房價。

而對於銀髮樂活族來說,由於身體不若年輕人,15-20坪的小坪數維護容易,但為了考量就醫方便,選擇設有大型醫療院所的地區,如文山區、中正區、士林區等,這些區域除了就醫便利外,交通更堪稱四通八達,加上鄰近公園、大型綠地的物件多,更可以滿足銀髮樂活族的需求。

住商不動產總經理林倩表示,樂活風吹到了購屋行為上,除了對消費者對環境的反思之外,更是消費者期待擺脫貧困感的開始,預期越來越多消費者擺脫過重房貸壓力,回歸自身需求,在不斷炒作高房價,市中心不易居的今天,未來鄰近都會的山區住宅,將成為樂活族前進的目標。

【2007/03/31 聯合報】

淡海新市鎮地 一天賣60億元

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淡海新市鎮地 一天賣60億元

房 市329檔期發威,營建署昨(29)日標售淡海新市鎮土地開紅盤,一天內銷出高達60億元土地。三重幫宏盛建設斥資23億元標下六筆、共1.5萬坪土地, 成為昨天會場最大「標」客;淡海新市段160地號一筆商業區土地,昨天以每坪20.2萬元高價標脫,創當地商業區土地最高單價。

營建署昨天標售淡海新市鎮第一期發展區第一、二開發區,吸引宏盛、宏普建設等建商投標,49筆土地共17筆土地售出,標脫率34.7%,總面積約13.1 公頃,總售出金額約59.3億元,總溢價約3.2億元,並首次出現單筆土地有八組競標,單筆土地最高溢價每坪2.5萬元。

昨天淡海新市鎮土地最大贏家,是曾在仁愛路推過「帝寶」豪宅的宏盛建設,除了得標五筆住宅區土地外,並高價標得一筆商業土地,每坪單價18萬元,平均每坪土地取得成本約15.6萬元。

此外,長期看好淡水房市的北縣大建商寶路開發、麗寶建設與寶佳機構,昨天也透過個人名義,進場投標多筆土地,炒熱當地土地行情。

數十年來在大台北重劃區養地的三重幫,影響宏盛建設的土地開發精神。去年起,宏盛相中淡海新市鎮潛力,進場卡位,目前宏盛持有的淡海土地,是所有上市櫃營建業者中最多的。宏盛董事長許東隆表示,目前商業區土地暫時不會開發,但住宅區土地將會在今年陸續推案。

由於建商看好淡海新市鎮未來商業區土地商機,昨天售出兩筆商業區土地,其中一筆以每坪20.2萬元標脫,寫下當地新高紀錄,得標人是李東進以個人名義買下。

在建商對淡海新市鎮土地需求旺盛,營建署預計在4月20日辦理第二期開標。

搶搭329檔期熱潮,國產局昨天也公告4月12日將標售的13筆大台北國有地。其中位於台北市中正區寧波西街、建國中學對面,面積357坪的住宅地,最受矚目,底價3.6億元,每坪單價102萬元。

由於近期明星高中學區房產火熱,建商預期標脫金額每坪上看200萬元。

房地產業者指出,中正區擁有建中與北一女兩大明星高中,目前當地預售案已飆漲至每坪60萬元。

【2007/03/30 經濟日報】

淡水徵工地稅 公文卡縣府

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淡水徵工地稅 公文卡縣府

淡水鎮民代表會去年底三讀通過「台北縣淡水鎮建築工地臨時稅自治條例」,鎮公所隨即請縣府代轉文給中央,不料縣府回文建議公所與建商「加強溝通」。鎮公所、代表會很火大,質疑縣府天天喊窮,卻不准地方徵稅,「豈有此理」!

看準淡水房地產搶搶滾的榮景,鎮公所與代表會去年底合作,計畫從今年下半年起開徵「建築工地臨時稅」,稅收用來修繕排水、道路系統,估計每年可為鎮庫帶進上千萬元收入。

立法院5年前通過地方稅法通則,賦予開徵地方稅的法源基礎,不少縣市、鄉鎮市躍躍欲試。台北縣就由土城市拔得頭籌,率先開徵「工地臨時稅」,新店市公所也打算跟進,但因課徵範圍較廣,尚未獲得市代會通過。

淡水鎮公所表示,開徵工地稅雖可挹注財源,真正用意在於淡水建案多,表面欣欣向榮,背後卻是環境、道路常遭施工車輛等的破壞,建商蓋房子賺錢,若要公所每年編預算維護,力有未逮;再者,依法要求建商應繳納的維護費,卻常難以追討,不如開徵工地稅,兩全其美。

淡水鎮建築工地臨時稅自治條例中規定,對於總面積超過500平方公尺的工程,課徵每平方公尺200元的工地稅,若換算成坪數,每坪約660元。

鎮公所依法將自治條例公文呈報,請縣府轉文給行政院財政部、主計處備查,不料,在元月底收到縣府回函,內容卻是「建請貴所立法過程應與台北縣建築開發商業同業公會,台灣區營造工程工業同業公會……等相關同業公會加強溝通,或實施前先行辦理說明會」。

鎮公所收到文後火冒三丈,質疑縣府「自己收不到稅,難不成還要阻擋公所收稅?」地方開闢財源,卻要先與建商溝通。

鎮代表邱美津說,地方開徵工地稅若於法不符,縣府大可提出說明,卻要公所去跟建商溝通,難道縣府跟建商有利益輸送、公所不能得罪建商?

縣府財政局長邱成煃在記者求證時,先澄清絕對沒有反對淡水鎮公所,只是提醒未來修法時可以考慮;後來,邱又回電給記者補充說「明天就把文轉出去」。

【2007/03/06 聯合報】

永慶代銷總經理杜建志 3度賠光億元再奮起

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永慶代銷總經理杜建志 3度賠光億元再奮起

【郭及天╱台北報導】永慶房屋首位代銷事業專職總經理杜建志,投身房地產代銷業20餘年,生涯卻曾經歷3次「從零開始」,這次被永慶董事長孫慶餘挖角,是3次大起大落的重新出發。

建志1985年幫朋友作保、1990年台股從萬點崩盤、2003年赴中國發展接下300億元代銷案,建商卻落跑,3次上億身價卻一夕間化為烏有。面對生命曾經歷大起大落,杜建志笑說:「面對不愉快的事,我早就忘光了。」

代銷過數百億元房屋

32歲才踏入房地產界的杜建志,過去曾是汽車業務員,最早進入新聯陽賣房子1年後,被現任興富發董事長鄭欽天介紹進入甲山林廣告,在祝文宇旗下賣房子,第 1個案子淡水「力霸大學城」,就是他與鄭欽天在狂風大作的颱風天,睡在樣品屋力守接待中心,不被狂風吹走,培養出革命情感。

後 來1990年股市崩盤,不少甲山林廣告悍將出走,鄭欽天南下創業興富發廣告,杜建志也創業華門廣告、金玉盟廣告、金石盟廣告,後來則進入潤泰建設擔任副 總,2003年原本來到中國去玩,卻被林瑞陽挖角,在他旗下新吉陽廣告負責北京代銷業務,從業20年來代銷過數百億元房屋。

由於具有多年且豐富的兩岸代銷經歷,今年初返台進入永慶代銷,曾經看過20年前台北房價5年內漲7倍,也曾看過股市萬點崩盤房屋沒人買的杜建志說:「不貿進,未來接案量並非唯一目標。」

淡江大學周邊 公寓改套房報酬率8%

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淡江大學周邊 公寓改套房報酬率8%

獨立型套房須管理費較不討喜

【楊欣樺╱台北報導】淡江大學位於台北縣淡水鎮英專路151號,學生租屋需求強勁,近幾年套房供應量眾多,使周邊套房投資興盛,以獨立套房及公寓為主要投資標的,公寓型分租套房投資報酬率7~8%,略高於獨立套房。

需求旺盛
從淡江大學須搭乘 公車或自行騎車、開車,才能到達最近的捷運淡水站,而從捷運台北車站至淡水站,車程時間至少花費30分鐘,因此,除了中南部學生會在學校附近租屋之外,更 有不少家住北市的學生選擇在外租屋,省去通勤時間。租屋路段集中於北新路、水源街二段、大忠街、英專路和學府路後段。
永慶不動產淡水摩天加盟店店長江長陵表示,水源街二段、學府路多是舊公寓分隔成獨立套房出租,公寓屋齡20~30年,坪數25~35坪,以35 坪公寓為例,房價以每坪11萬元計,總價約385萬元,隔間成本、家具家電概算每間約25萬元,投資總額約535萬元,若隔出6間套房,每間每月租金約 5000元,在滿租情形下,以年租金除以投資總額的一般投資報酬率算法,公寓改套房的投資報酬率約7%。

1樓報酬率相對低
2~3樓公寓徒步上下樓梯最方便,所以詢問度、出租率都比4樓以上來得高,1樓產品則因總價高,但租金行情沒有大幅上漲,投資報酬率無法提高。
而公寓改雅房,25~35坪可隔4~6間,每間月租金較便宜,僅約3000元,投資報酬率4~6%,但是出租率偏低。
小 套房是淡江大學學生熱門的租屋產品,像是「金雞母」、「海景天下」等都是知名套房社區,而新推案「淡江有約」規劃24坪、35坪分別為2間、3間套房。 「金雞母」以1戶20坪為例,屋內規劃2間7~8坪獨立套房,每坪約14萬元,納入家具家電成本之後,總價需300萬元,月租金約6500元,投資報酬率 約5%。
太平洋房屋淡水北新加盟店店長郭宗賢表示,現在學生對於租屋預算比過去充足,分租套房及獨立套房主要差異在於社區管理費,舉例來說,獨立 套房月租金5000元,須另交不等的管理費,分租套房則不須考慮管理費,不過,無論是獨立套房或公寓分租套房,衣櫃、書桌、電視等配備應盡量完善,才有競 爭力。

大忠街公寓
總價:598萬元
格局:5間套房
坪數:33.66坪
類型:公寓
屋齡:18.5年
所在樓層:3樓/5樓
方位:坐西北朝東南
停車位:無
洽詢電話:(02)2626-0888
資料來源:永慶不動產淡水摩天加盟店

海宴
總價:228萬元
方位:坐東朝西
坪數:15坪
類型:大樓
屋齡:2年
停車位:無
格局:1房1衛
類型:大樓
所在樓層:地下2樓/13樓
洽詢電話: (02) 2626-0888
資料來源:永慶不動產淡水摩天加盟店

淡江有約
單價:每坪14~15萬元
方位:坐西南朝東北
坪數:24~60坪
樓層:地上15樓、地下3樓
戶數:363戶
停車位售價:平面車位70~95萬元
類型:大樓
公設比:約26~29%
洽詢電話:(02) 2626-6000
資料來源:欣春廣告

江長陵 永慶不動產淡水摩天加盟店店長

專家意見
頂樓加蓋 空置率高

雖然公寓隔套房投資報酬率比獨立套房略高,但以長期眼光來看,公寓畢竟屋齡較久,須定期維護管線,保持良好屋況,才能穩定租屋客源,獨立套房屋齡新,相對可拉長使用年限,而女學生對社區安全管理十分注重,父母親會較希望讓女兒住在有門禁刷卡管制的套房。
投資頂樓加蓋即使投資報酬率較好,但空置率不低,平均1年中有2~3間空屋,投資報酬率恐打折扣。另外,淡江大學附近不好停車,不少學生將機車停放在巷子裡,提醒學生挑選房屋時,最好選擇巷弄較寬的地方,至少以消防車可進出為準。